전세권설정 방법과 절차 전세 사기에서 피해가기 위한 방법

🔒 전세권 설정

전세권 설정은 전세보증금을 법적으로 보호받을 수 있도록 등기부등본에 ‘전세권’이라는 권리를 기재하는 절차입니다.

쉽게 말해서, 전세로 집을 빌릴 때 보증금을 집주인에게 맡기게 되는데 만약 집주인이 집을 팔거나, 집이 경매에 넘어가는 일이 생긴다면 보증금을 돌려받기 어려운 상황이 생길 수 있습니다. 이런 위험을 방지하기 위해 내 보증금을 법적으로 돌려받을 수 있도록 '이 집에 나의 권리가 있다'는 것을 등기부에 명시하는 것이 바로 전세권 설정입니다.

💡 전세권 설정을 해야하는 이유

전세사기 피해가 늘어나면서, 전세권 설정은 단순한 선택이 아닌 보증금을 지키기 위한 중요한 수단이 되었습니다.

•  해당 주택이 경매로 넘어가더라도 전세금을 우선적으로 변제받을 수 있습니다.
•  집주인이 바뀌어도 전세기간 동안 거주할 수 있는 권리가 보장됩니다.
•  보증금을 제때 못 돌려받는 사태가 생기더라도, 법적 절차로 안전하게 반환을 요구할 수 있습니다.

>>> 즉, 전세금을 안전하게 돌려받기 위한 제도와 절차라고 생각하시면 됩니다.

 

🛠️ 전세권 설정 방법

 

 

 

1. 임대인(집주인)과의 합의

전세권 설정은 임대인의 동의 없이는 할 수 없습니다. 따라서 계약 전부터 전세권 설정에 대해 합의를 해두는 것이 가장 좋습니다.

•  전세계약서에 “전세권 설정에 동의한다”는 문구를 추가하십시오.
•  구두 약속은 효력이 없으므로 계약서에 반드시 명시해야 합니다.

 

2. 전세권 설정 등기 절차

📌 준비서류

• 1. 전세권 설정계약서 (또는 전세계약서)
  •  내용: 전세금, 기간, 목적물 주소 등 명시
  •  임대인과 임차인(전세권자) 모두 서명 혹은 도장 날인 필요
  •  계약서에 전세권 설정에 대한 명시가 있어야 함
    *(“이 계약은 전세권 설정을 전제로 한다”)
  2. 등기신청서
  •  등기소에 제출할 공식 서류이며, 전세권 등기를 요청하는 문서입니다.
  •  작성 시 법무사의 도움을 받는 것이 일반적입니다.
  3. 부동산 등기부 등본
  • 전세권 설정 대상 부동산의 소유자 확인용
  • 인터넷 등기소 또는 동사무소에서 발급 가능
  4. 부동산 소유자의 인감증명서 (1통)
  • 전세권 설정을 동의한다는 의사 표시를 증명하기 위한 서류입니다.
  • 발급일로부터 3개월 이내의 것만 유효합니다.
  5. 소유자의 인감도장 날인된 위임장 (또는 직접 작성한 동의서)
  •  전세권 설정을 위임할 경우 필요하며,
    소유자가 직접 신청하는 경우는 생략 가능
  6. 신청인의 신분증 사본 (또는 위임 시 대리인의 신분증 사본)
  •  전세권자가 직접 신청할 경우 본인의 신분증 필요
  •  법무사나 대리인이 신청할 경우, 위임장과 신분증 사본 모두 제출
  7. 등기필증 또는 말소된 등기필증
  •  부동산 소유자가 해당 부동산의 권리를 증명하기 위한 문서입니다.
  •  경우에 따라 생략될 수 있지만, 가능한 지참하시는 것이 좋습니다.
  8. 수수료 납부 영수증
  •  등록면허세, 교육세, 지방교육세, 증지대 등을 포함한 비용입니다.
  •  보통 법무사가 계산 및 납부 대행해줍니다.
  •  금액은 전세금액과 지역에 따라 차이가 있습니다.
  💡 참고 사항 💡
  •  전세권은 반드시 등기를 해야만 효력이 발생합니다.
  •  등기하지 않은 전세계약은 전세권이 아닌 일반 임대차계약으로 간주될 수 있습니다.
  •  전세권은 타인에게 양도하거나 담보로 제공할 수 있기 때문에, 소유자 입장에서 주의가 필요합니다.

 

📌 진행방법

1. 법무사 사무실에 의뢰하면 대부분 대행해 줍니다.
2. 본인이 직접 할 경우, 관할 등기소에 서류를 제출하여 등기신청을 하면 됩니다.
3. 등기가 완료되면, 등기부등본 상에 전세권자(본인)의 이름과 전세금액, 전세기간이 명시됩니다.

 

3. 전세권 설정을 좀 더 간편하게 하는 방법

요즘은 법무사 사무실이나 중개사무소를 통해 패키지로 진행하는 경우가 많습니다.

수수료는 10~20만원 선이며, 등기세 등의 실비가 추가됩니다.

⚠️ 중요한 포인트: 등기부등본에 실제로 ‘전세권’이 명시되어 있어야 법적 효력이 생깁니다. 서류만 받아 두거나 계약서에 적는 것만으로는 보호되지 않습니다.

 

🚫 전세권 설정으로 예방할 수 있는 피해

전세권 설정은 다음과 같은 위험으로부터 보호해 줍니다

 

 

 

1. 전세사기 피해

•  깡통전세 (집값보다 전세금이 더 비싼 경우)
•  세입자 많은 집에서 보증금 돌려받지 못하는 상황
•  다가구 주택에서 중복계약으로 인한 피해

2. 경매나 공매 상황

•  집주인이 파산하거나 빚을 갚지 못해 집이 경매로 넘어가도, 전세권이 있으면 우선적으로 전세금을 받을 수 있습니다.

3. 소유자 변경

•  집이 매매되어 집주인이 바뀌더라도, 전세권이 설정돼 있으면 계속 거주할 권리가 보장됩니다.

 

🔓 전세권 해지 방법은 어떻게 되나요?

전세기간이 끝나고 보증금을 돌려받았다면, 이제 전세권을 말소(해지)해야 합니다. 해지하지 않으면 등기부에 계속 남게 됩니다.

📌 해지 절차

1. 임대인과 함께 전세권 말소 등기 신청서를 작성합니다.
2. 임대인의 인감증명서, 말소 동의서가 필요합니다.
3. 등기소에 제출하면 2~3일 내에 말소 완료됩니다.

법무사에게 의뢰하면 이 과정도 간편하게 진행됩니다.

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전세권설정은은 요즘처럼 전세사기가 늘어나는 상황에서는, 선택이 아니라 필수라고 할 수 있습니다. 어쩌면 다소 번거롭고 비용도 들 수 있지만,  몇 천만 원에서 수억 원의 보증금을 지킬 수 있는 든든한 안전장치입니다. 신청과 절차가 까다롭지 않으며 법무사에게 의뢰하면 조금더 쉽게 진행할수 있으니 내 전세금을 지키기 위하여 알아두시고 도움이 받으시기 바랍니다.

 

 

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